Jak otrzymać pozytywną decyzję do wniosku o warunkach zabudowy w roku 2022?

Jakie warunki muszą być spełnione aby otrzymać pozytywną decyzję do naszego wniosku o warunkach zabudowy?

Jak wygląda procedura zgłoszenia budowy domu do 70 m2?

Co musi zawierać nowy wniosek o uzyskania warunków zabudowy. Co doszło do wniosku w stosunku co było wcześniej? Kilka przykładów.

Jak zwiększyć swoją szansę na uzyskanie warunków zabudowy?

Tekst na podstawie materiału szkoleniowego prowadzonego przez: 

Sebastian Kwit – urzędnik zajmujący się ustalaniem warunków zabudowy, planami zagospodarowania, inwestycjami celu publicznego.

Krzysztof Derdzikowski - EKSPERT OD INWESTOWANIA W GRUNTY. Z rynkiem nieruchomości związany od 2006 roku. Doświadczenie zbierał podczas pracy dla największego biura nieruchomości w kraju, jak i podczas rozwijania lokalnych oddziałów kilku nowych firmy w branży.

Jakie warunki muszą być spełnione aby otrzymać pozytywną decyzję do naszego wniosku o warunkach zabudowy?

• Działka musi spełniać wymogi artykułu 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli przede wszystkim zasada dobrego sąsiedztwa – musi być w sąsiedztwie naszej działki zabudowa;
• powinien być dostęp do drogi publicznej;
• uzbrojenie terenu istniejące lub projektowane.

Wypełniając wniosek trzeba mieć zebrane odpowiednie warunki przyłączenia do sieci bądź, niemożliwości przyłączenia się do sieci np. energetycznej. Do tego potrzebne jest uzbrojenie. Jeśli jest niewystarczające, to musi być zagwarantowane przyłączenie w drodze umowy z zakładem energetycznym. Musimy mieć umowę z zakładem energetycznym na etapie składania wniosku.

Jest kilka kwestii, które trzeba mieć wyjaśnione i pewne dokumenty zgromadzone już na etapie składania wniosku. Gromadzenie dokumentów może być już problemem np. dokumentacja dotycząca przyłącza gazowego. Dobra praktyczna rada – na etapie wypełniania wniosku warto podać jako źródło ciepła “własne źródło ciepła”. Nie precyzować czy będzie to pelet czy gaz.

Na etapie warunków zabudowy nie jest to jeszcze istotne a zmniejsza ilość problemów w gromadzeniu dokumentacji. Chodzi też o to, aby decyzja o warunkach zabudowy była możliwie uniwersalna, aby nie narzucała nam gazu jako źródła ciepła. Później będziemy się starać o uzyskanie możliwości przyłączenia do sieci gazowej. W zależności od regionu Polski mogą być z tym problemy, więc warto zostawić sobie otwartą drogę do innego źródła ciepła w naszym domu. Problem może być z realizacją większych inwestycji deweloperskich.

• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 Ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Uwaga na problemy z uzyskaniem warunków zabudowy ze względu na las. Od lasu trzeba odsunąć budynek na odpowiednią odległość. Jeśli działka jest mała może być to trudne. Za las uważamy fragment który w ewidencji gruntów jest oznaczony jako "LS" nie zależnie od tego, co w rzeczywistości widzimy w terenie. Tu może być rozbieżność, więc uwaga na oznaczenia w ewidencji gruntów.

Deweloper ma zwykle powtarzalne elementy swoich planów zabudowy i dzięki nim jest im łatwiej wypełniać po raz kolejny ten sam wniosek, inaczej osoba prywatna budująca swój pierwszy i jedyny dom.

Jak wygląda procedura zgłoszenia budowy domu do 70 m2?

Jest to budowa domu bez pozwolenia, ale to nie znaczy, że bez warunków zabudowy. Wiele osób to hasło "bez pozwolenia" wprowadziło w błąd. Domy do 70 m2 nie wymagają pozwolenia na budowę ale nadal wymagają warunków zabudowy. Procedura wydawania warunków zabudowy jest w tym przypadku uproszczona. Od standardowej różni się przede wszystkim czasem wydania decyzji. Urząd ma tylko 21 dni na decyzję.

W tym samym wniosku co wszyscy zaznaczamy, że jest to dom do 70 m2 i budowany na własne potrzeby mieszkaniowe – to powoduje, że urząd inaczej musi prowadzić taki wniosek i ma krótszy czas na decyzję o warunkach zabudowy. Stroną postępowania w tym przypadku jest tylko inwestor z pominięciem sąsiadów. Jest analizowany teren do 200 m, czyli musimy mieć zabudowę w odległości 200 m, aby spełniać warunki. Na podstawie takiej decyzji o warunkach zabudowy możemy też dokonywać podziału działki. To jest wskazówka dla osób, które chcą podzielić ziemię szybko (szybsza decyzja). Mając warunki zabudowy zgłaszamy swój dom do 70 m2 do starostwa wraz z projektem.

Projekt i mapa zrobiona przez geodetę i tak będą nam potrzebne do zgłoszenia. Nie jest to tak jak niektórzy myślą, ze zaznaczą na mapie ogólnie miejsce powstania domu i wystarczy to zgłosić, podobnie jak to się odbywa w przypadku budynków gospodarczych. Niestety niezbędne są warunki zabudowy.

Co musi zawierać nowy wniosek o uzyskaniu warunków zabudowy?

Co doszło do wniosku w stosunku do tego, co było wcześniej? Oto kilka przykładów:

• Obowiązek podania ilości odprowadzanych odpadów, ilości pobieranej wody, trzeba podać jednostkę i czas np. 30 kg/ miesiąc śmieci i x m3 wody dziennie.
• Typy projektowanego dachu, połacie równoległe czy nie do drogi, mimo iż to nie zmieni decyzji, co do dachu, którą określą warunki zabudowy.
• Budynki musimy opisywać na osobnych kartach na wniosku. Jeśli budujemy dwa budynki, to każdy z nich ma własny załącznik. Budynek mieszkalny osobno, budynek gospodarczy osobno. 
• Dużo punktów do zaznaczenia np. podpunkt, który trzeba zaznaczyć dla budynków do 70 m2
• Trzeba poświęcić dużo czasu na czytanie wniosku ze zrozumieniem i odnosić się do przypisów na końcu wniosku, których jest 13.
• Do wniosku załączamy załączniki: kopia mapy zasadniczej odpowiedniej wielkości, załącznik graficzny, wskazujemy teren objęty wnioskiem (teren inwestycji – nie musi to być cała działka), rysujemy swój budynek, warunki przyłączenia do sieci.
• Mapa, gdzie zaznaczamy teren inwestycji ma duże znaczenie, warto dać większą mapę jeśli np. dwie działki dalej widać zabudowę na którą możemy się powoływać. Mapa pokazująca to, co urzędnik powinien wziąć pod uwagę. Mapa musi mieć oryginalną pieczątkę. Nazywa się "kopia mapy zasadniczej", ale to nie oznacza, że może to być kserokopia tej mapy. To musi być oryginał, zwykle uzyskany w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Ten oryginał mapy to jest potwierdzenie stanu faktycznego.

Jak zwiększyć swoją szansę na uzyskanie warunków zabudowy?

Trzeba być miłym, nerwy nie są dobrym doradcą. W kontaktach z urzędami pozytywne nastawienie poprawia skuteczność komunikacji. Trzeba też się starać, by maksymalnie poprawnie wypełniać nasz wniosek i zostawić tylko wątpliwe punkty, których naprawdę nie jesteśmy w stanie sami wypełnić. Zadawajmy konkretne pytania już po przeanalizowaniu wniosku. Sprawdźmy też sami, czy da się na danej działce wybudować.

Sprawdźmy na geoportal'u https://www.geoportal.gov.pl/ jaki to rodzaj gruntu, sprawdźmy czy jest odpowiednia droga dojazdowa, czy w sąsiedztwie są inne budynki. Wykonajmy telefon do urzędu, żeby sprawdzić, czy sąsiadująca zabudowa to zabudowa jednorodzinna a nie np. gospodarstwo rolnicze z niewyłączonym z produkcji budynkiem mieszkalnym (to zmienia podejście do zabudowy).

Przykłady wypełniania wniosku o warunki zabudowy 2022 rok.

Na stronie ministerstwa jest udostępniony przykładowo wypełniony wniosek o warunki zabudowy, który może pomóc wypełnieniu wniosku na dom mieszkalny. https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/wniosek-o-ustalenie-lokalizacji-inwestycji-celu-publicznego-albo-warunkow-zabudowy