Najem krótkoterminowy w 2026 r. Co muszą wiedzieć właściciele i inwestorzy?

1. Dlaczego rynek najmu krótkoterminowego zmienia się właśnie teraz?
2. Najważniejsze zmiany prawne, które wejdą w życie do 2026 roku
3. Jak zmiany wpłyną na rynek najmu?

Rynek najmu krótkoterminowego — przez lata działający w Polsce w szarej strefie regulacyjnej — wkracza właśnie w etap największej transformacji w historii. W 2026 roku zacznie obowiązywać unijne rozporządzenie, a Polska przygotowuje ustawę szczegółowo regulującą działalność właścicieli wynajmujących mieszkania na doby czy tygodnie. Zmiany obejmą zarówno obowiązki właścicieli, jak i uprawnienia gmin, wspólnot oraz platform typu Airbnb czy Booking.

Poniżej kilka słów na temat tych zmian a na końcu: praktyczna checklista, dzięki której przygotujesz swoją nieruchomość na nowe realia.

Dlaczego rynek najmu krótkoterminowego zmienia się właśnie teraz?

Od 2024 roku obowiązuje dyrektywa DAC7, która wymusza raportowanie przychodów z platform rezerwacyjnych bezpośrednio do systemów skarbowych, co już teraz zakończyło erę anonimowości najmu krótkoterminowego. [nieruchomo...onalnie.pl]

Kolejnym krokiem jest wdrożenie Rozporządzenia (UE) 2024/1028, które zacznie obowiązywać od 20 maja 2026 r. i radykalnie uporządkuje rynek na poziomie całej Unii Europejskiej. Nakłada ono obowiązek rejestracji lokali wynajmowanych poniżej 30 dni oraz nadawania numerów identyfikacyjnych, które muszą znaleźć się w każdym ogłoszeniu internetowym. [costerina.com]

Dodatkowo w Polsce powstają równoległe projekty ustaw — zarówno rządowy, jak i poselski — które rozszerzają unijne przepisy o polskie rozwiązania lokalne, zwłaszcza dotyczące uprawnień gmin i wspólnot mieszkaniowych. [symen24.pl]

Najważniejsze zmiany prawne, które wejdą w życie do 2026 roku

1. Obowiązkowa rejestracja wszystkich lokali STR

Każde mieszkanie wynajmowane krócej niż 30 dni musi zostać zgłoszone do specjalnego rejestru. Po rejestracji lokal otrzyma unikalny numer identyfikacyjny, bez którego platformy nie opublikują ogłoszenia. [kb.pl]

Co będzie zawierał rejestr?

• pełny adres lokalu
• charakter i powierzchnię udostępnianej przestrzeni
• maksymalną liczbę gości
• [kb.pl]

2. Koniec anonimowości właścicieli

Informacje o zgłoszonych lokalach będą trafiały do służb kontrolnych, m.in. Sanepidu, Straży Pożarnej i jednostek gminnych, które będą mogły sprawdzać zgodność lokali z wymogami prawnymi oraz lokalnymi uchwałami. [kb.pl]

3. Nowe uprawnienia samorządów

Gminy zyskają możliwość realnego wpływu na to, gdzie i w jakiej skali będzie funkcjonował najem krótkoterminowy. Będą mogły:

• ustalać limity dni najmu w ciągu roku (np. 60, 90 lub 120 dni)
• tworzyć strefy zakazu STR, zwłaszcza w centrach miast
• wprowadzać limity liczby osób na m²
• definiować wymagania techniczne dla lokali
• [biznes.wprost.pl]

To oznacza początek personalizowanej polityki lokalnej — inne zasady w Krakowie, inne w Zakopanem, inne w Gdańsku.

4. Wspólnoty i spółdzielnie dostaną prawo zakazu STR w budynkach

Nawet jeśli w danej gminie nie ma zakazu, wspólnota mieszkaniowa będzie mogła własną uchwałą ograniczyć lub całkowicie zakazać prowadzenia najmu krótkoterminowego w swoim budynku.

To jeden z najbardziej wpływowych elementów nowych przepisów, szczególnie w kontekście konfliktów sąsiedzkich i hałasu. [biznes.wprost.pl]

5. Nowe standardy bezpieczeństwa i wymogi sanitarne

Lokale STR będą musiały spełniać standardy zbliżone do obiektów noclegowych:

• wyposażenie przeciwpożarowe
• spełnienie wymogów higieniczno-sanitarnych
• widoczne dane kontaktowe zarządcy w lokalu [gdnk.pl] [costerina.com]

6. Platformy Airbnb i Booking pod lupą

Portale rezerwacyjne zostaną zobowiązane do:

• weryfikowania numeru rejestracyjnego lokalu
• zgłaszania danych o rezerwacjach do państwowych systemów
• blokowania ofert niespełniających wymogów [kb.pl]

To przenosi odpowiedzialność nie tylko na właścicieli, ale i na pośredników cyfrowych.

7. Zmiany podatkowe

Planowane są m.in.:

• zaostrzenie zasad ryczałtu
• możliwość uznania STR za działalność gospodarczą przy więcej niż jednym lokalu lub działalności usługowej
• pełna transparentność przychodów dzięki DAC7 [gdnk.pl] [nieruchomo...onalnie.pl]

Jak zmiany wpłyną na rynek najmu?

Eksperci wskazują, że zmiany mogą doprowadzić do spadku rentowności najmu krótkoterminowego. Może dojść do przenoszenia lokali do najmu średnio i długoterminowego, co nie dla każdego inwestora i zarządcy jest możliwe.

Patrząc dalej, można spodziewać się konsolidacji rynku operatorów. Małe firmy o niewielkim portfelu, mogą niestety wypaść z rynku. Więksi zmuszeni będą do profesjonalizacji swoich usług i działalności. [gdnk.pl]

PODSUMOWANIE

Nadchodząca rewolucja prawna oznacza koniec działania rynku STR na domyślnym „luzie”. System rejestracji, kontrole, uprawnienia gmin i wspólnot oraz obowiązki wobec platform diametralnie zmienią sposób prowadzenia najmu krótkoterminowego — jednocześnie profesjonalizując rynek i chroniąc mieszkańców.

Jeśli operujesz na Airbnb lub Booking — albo dopiero planujesz wejść w ten rynek — teraz jest najlepszy moment, aby przygotować swoją nieruchomość na zmiany.