Rewolucja w metrażach. Jak zmiany z 13 lutego wpływają na cenę mieszkań?

Nowelizacja przepisów, która weszła w życie w lutym 2026 roku, kończy z dominacją interpretacji korzystnych dla deweloperów. Zmiany te dotyczą bezpośrednio sposobu obliczania powierzchni użytkowej oraz odpowiedzialności za różnice w metrażu, które ujawniają się przy odbiorze kluczy.

1. Ścianki działowe wyłączone z ceny

Najważniejszy punkt zmian dotyczy doprecyzowania normy PN-ISO 9836:2022-07. Przez lata deweloperzy doliczali do powierzchni mieszkania miejsce zajmowane przez ściany działowe, argumentując, że są one „demontowalne”.

Stan od 13 lutego 2026:

• Powierzchnia zajmowana przez ściany (nawet te, które można wyburzyć) nie wchodzi w skład powierzchni użytkowej lokalu [1].
• Deweloper ma obowiązek podać w prospekcie precyzyjną informację o powierzchni przegród, ale nie może żądać za nie zapłaty według stawki za metr kwadratowy mieszkania.

2. Nowy rygor tolerancji metrażu (Zasada 2%)

Ustawa wprowadza sztywne granice błędu między projektem a realizacją. Jeśli po wybudowaniu bloku okaże się, że mieszkanie jest mniejsze niż w umowie:

• Powyżej 2% różnicy: Nabywca zyskuje ustawowe prawo do odstąpienia od umowy bez żadnych kosztów i kar umownych [1].
• Poniżej 2% różnicy: Umowa pozostaje w mocy, ale deweloper musi dokonać proporcjonalnego zwrotu pieniędzy za brakujące centymetry, chyba że umowa stanowi inaczej (ale tylko na korzyść klienta).

3. Rozdzielenie powierzchni pomocniczych

Nowelizacja definitywnie kończy z praktyką sumowania metrażu mieszkania z metrażem loggii lub tarasu w jednej rubryce „powierzchnia lokalu”.

• Powierzchnia użytkowa musi być wykazana oddzielnie.
• Balkony, tarasy i loggie są definiowane jako powierzchnie pomocnicze i nie mogą wpływać na wyliczenie udziału w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób jak metraż mieszkalny [2].

4. Obowiązek aktualizacji prospektu

Od 13 lutego deweloper nie może zasłaniać się „nieaktualnym prospektem”. Każda zmiana w pozwoleniu na budowę wpływająca na układ ścian lub instalacji musi zostać odnotowana w prospekcie informacyjnym i doręczona nabywcy. Brak takiej aktualizacji daje klientowi prawo do wstrzymania się z podpisaniem umowy deweloperskiej bez utraty opłaty rezerwacyjnej [3].

Przypisy i źródła:

1. Dziennik Ustaw 2026, poz. 27, Ustawa o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (nowelizacja z dnia 13 stycznia 2026 r., weszła w życie 13 lutego 2026 r.).
2. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (tekst jednolity uwzględniający zmiany z 2026 r.).
3. Analiza HREIT, Nowe standardy ochrony nabywców w 2026 roku, luty 2026.
4. Rzeczpospolita Nieruchomości, Koniec sporów o ścianki działowe. Nowe prawo od 13 lutego, wydanie z 14.02.2026.