Co to jest Umowa najmu okazjonalnego, umowa najmu instytucjonalnego i czym się różnią te umowy?
26-10-2022
8 min
Co to jest umowa najmu okazjonalnego?
Jakie wymogi musi spełniać umowa najmu aby była umową najmu okazjonalnego?
Ile kosztuje u notariusza umowa najmu okazjonalnego?
Co to jest umowa najmu instytucjonalnego?
Porównanie umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego.
Czy można stosować umowę najmu okazjonalnego przy wynajmie na pokoje?
Artykuł na podstawie materiału szkoleniowego. Prowadzący Michał Żółtowski prowadzi firmę MOZO Zarządzanie Najmem. Obsługuje 550 najemców w 134 mieszkaniach.
Co to jest umowa najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego jest to umowa najmu z elementami pozwalającymi na łatwiejszą eksmisję lokatorów. Ustawa o ochronie praw lokatorów uniemożliwia eksmisję lokatorów „na bruk”. Jeśli lokator traci prawo do lokalu z jakiejkolwiek przyczyny trzeba go eksmitować do lokalu zastępczego, najczęściej jest to lokal dostarczany przez gminę. Gmina zwykle ma bardzo długą kolejkę oczekujących na lokale zastępcze, co w praktyce powoduje niemożność eksmisji lokatorów lub trwa to latami. W takich przypadkach można wystąpić na drogę sądową wobec gminy. Lepiej jednak nie doprowadzać do takich sytuacji. Umowa najmu okazjonalnego jest właśnie po to, aby uniknąć problemów z eksmisją.
Jakie wymogi musi spełniać umowa najmu, aby była umową najmu okazjonalnego?
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego rozdział 2a “Najem okazjonalny lokalu” mówi: (link do https://lexlege.pl/ustawa-o-ochronie-praw-lokatorow-mieszkaniowym-zasobie-gminy-i-o-zmianie-kodeksu-cywilnego/)
Art. 19a. 1. Umowa najmu okazjonalnego lokalu jest umową najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Jakie warunki muszą być spełnione, aby umowa najmu okazjonalnego była ważna:
- umowa dotyczy lokalu mieszkalnego;
- właściciel musi być osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali;
- umowa musi być zawarta na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat.
2. Do umowy najmu okazjonalnego załącza się w szczególności oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu.
Oznacza to, że najemca musi udać się do notariusza i podpisać oświadczenie, że zgadza się na egzekucję i eksmisję jeśli zajmuje lokal bezprawnie. Na tej podstawie wynajmujący może dokonać eksmisji.
Najemca musi również w akcie notarialnym wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Oświadczenie o egzekucji w formie aktu notarialnego podpisuje tylko najemca.
Najemca musi również dostarczyć na żądanie wynajmującego podpisane oświadczenie osoby posiadającej prawny tytuł do lokalu, do którego się wyprowadzi w przypadku eksmisji. Podpis musi być poświadczony notarialnie (w celu potwierdzenia tożsamości). Warto sprawdzić czy osoba podpisująca takie oświadczenie ma wyłączne prawo do lokalu jeśli to jest współwłasność to powinni podpisać oświadczenie wszyscy właściciele.
Ile kosztuje u notariusza umowa najmu okazjonalnego?
U notariusza poświadczana jest nie tyle umowa najmu okazjonalnego, ile przygotowywane do niej załączniki czyli oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji dodatkowo oświadczenie właściciela lokalu, do którego wyprowadzi się najemca w przypadku eksmisji. Koszt około 150- 300 zł.
Co to jest umowa najmu instytucjonalnego?
Umowa najmu instytucjonalnego jest podobna do umowy najmu okazjonalnego. Różni się tym, że nie wymaga wskazywania lokalu zastępczego do eksmisji. Pozwala dokonywać eksmisji bez wskazywania lokalu.
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego rozdział 2a “Najem okazjonalny lokalu” mówi:
Art. 19f. 1. Umowa najmu instytucjonalnego lokalu jest umową najmu lokalu mieszkalnego, zawieraną przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Innymi słowy trzeba zawodowo zajmować się wynajmem lokali mieszkalnych, aby móc podpisywać umowy najmu instytucjonalnego.
Umowa najmu instytucjonalnego zawierana jest na czas oznaczony. Nie ma wymogu, by był krótszy niż 10 lat i jako jedyna umowa może być zawierana na czas oznaczony dłuższy niż 10 lat i po tym czasie nie przechodzi w umowę na czas nie oznaczony.
Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do najmu socjalnego lokalu ani tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje.
Nie potrzebujemy więcej oświadczeń.
Oświadczenie o egzekucji w formie aktu notarialnego podpisuje tylko najemca. Koszt około 150-250 zł.
Kto powinien płacić za notarialne oświadczenia o poddaniu się egzekucji przy umowie najmu okazjonalnego i instytucjonalnego?
Jest to decyzja do ustalenia między najemcą a wynajmującym, ale zwyczajowo płaci wynajmujący. W ten sposób łatwiej mu przekonać najemcę do podpisania notarialnego poddania się egzekucji. Koszty notarialne są niewielkie w stosunku do zyskanego bezpieczeństwa najmu. Daje to też możliwość wyboru notariusza (decydujemy o cenie).
Porównanie umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego poniżej w tabeli:
Co jeszcze można dodać w akcie notarialnym podpisywanym przez najemcę w przypadku umów o najmie okazjonalnym i instytucjonalnym?
Można wykorzystać fakt podpisywania oświadczenia u notariusza dodać dodatkowe zabezpieczenia. Poza egzekucją opróżnienia lokalu oświadczenie, że poddaje się również egzekucji co do zapłaty czynszu i innych kosztów związanych z lokalem (usunięcie zniszczeń, rachunki za media…) Nie będziemy wtedy musieli sądownie udowadniać, że jest nam winny opłacenia kosztów.
Jaki jest termin zgłoszenia podpisanej umowy najmu okazjonalnego czy instytucjonalnego do urzędu skarbowego?
W ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu, trzeba zgłosić umowę do Urzędu Skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania wynajmującego. Muszą to zrobić osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej zajmującej się zawodowo najmem. Jeśli dokonujemy zgłoszenia listem poleconym trzeba zachować potwierdzenie nadania. Wystarczy wysłać oświadczenie, nie musi być wysyłana umowa. Potwierdzenie nadania zgłoszenia do urzędu skarbowego jest potrzebne również w przypadku sytuacji eksmisji. W przypadku umowy najmu instytucjonalnego zgłoszenie do US nie jest potrzebne, ponieważ podatki są i tak rozliczane.
Czy można stosować umowę najmu okazjonalnego przy wynajmie na pokoje?
Tak można, nie ma przeciwwskazań. Pytanie czy to się opłaca? Jest dużo formalności i opłat. Raczej w przypadku najmu na pokoje nie zdarza się, że zostają dłużej niż powinni raczej znikają.
Cały materiał w formie video do obejrzenia jest TUTAJ!