W jaki sposób można dobrze ocenić wartość nieruchomości?

Spis treści:

1. Jakie czynniki wpływają na wartość nieruchomości?
2. Co wziąć pod uwagę oszacowując cenę nieruchomości?
3. W jakich przypadkach niezbędna jest pomoc rzeczoznawcy?
4. Jakie metody wyceny stosują rzeczoznawcy?
5. Kto poza rzeczoznawcą zna ceny transakcyjne?

Tekst został napisany na podstawie szkolenia prowadzonego przez Krzysztofa Derdzikowskiego – doświadczonego inwestora i praktyka na rynku nieruchomości gruntowych. Aktualnie rozwija kolejną spółkę obsługującą rynek nieruchomości. Krzysztof jest inwestorem zarabiającym na działkach rolnych. Korzystając z wiedzy i doświadczenia zawodowego, które zdobył na przestrzeni ostatnich dwóch dekad, doradza swoim klientom w zakresie obrotu gruntami rolnymi i pomaga im realizować założone cele biznesowe.

1. Jakie czynniki wpływają na wartość nieruchomości?

Z całą pewnością głównym elementem wpływający na cenę nieruchomości, w tym naturalnie gruntu, jest jej lokalizacja. Bogata infrastruktura, udogodnienia komunikacyjne czy atrakcje turystyczne będą zawsze podnosiły wartość. Nie jest tajemnicą fakt, że każdy z nas chciałby mieć pod nosem komunikację miejską, sklepy i instytucje oświatowe na różnych poziomach kształcenia. Paradoksalnie wysoką wartość mogą również prezentować tereny odległe od aglomeracji, ale przyległe do obszarów zielonych (las, jezioro). Coraz więcej ludzi poszukuje spokoju i wyciszenia, ceniąc sobie izolację i intymność.

Oczywiście trzeba zdawać sobie sprawę, że nieruchomość jest warta tyle, ile ktoś chce za nią zapłacić, a druga osoba za taką cenę godzi się tę nieruchomość sprzedać. Jest to podejście bardzo uczciwe i czysto marketingowe. Idąc dalej tą myślą, im większe nasze zaangażowanie reklamowe (marketingowe), tym cena nieruchomości wyższa. Dobrze nakręcony film z drona jest wstanie błyskawicznie przyczynić się do sprzedaży nieruchomości bez jakiegokolwiek innego zaangażowania zasobów ludzkich. Spoty reklamowe nieruchomości przestają już zadziwiać i wywoływać zdumienie.

2. Co wziąć pod uwagę oszacowując wartość nieruchomości?

Odpowiedź jest prosta i trudna jednocześnie. W tym wypadku niezbędne jest szersze spojrzenie na obiekt naszych zainteresowań i przeanalizowanie potencjalnego przeznaczenia i zagospodarowania nieruchomości. Grunt jest gruntem dopóki nie daje plonów i nie przynosi zysków. Lokal stoi pusty dopóki nie zostanie wyremontowany i nie powstanie w nim obiekt gastronomiczny odnotowujący przysłowiowe kokosy. Analiza możliwości oraz zbadanie pobliskiego rynku niejednokrotnie podbija kwotę, którą klient jest w stanie wyłożyć na zakup nieruchomości.

Kolejną rzeczą, której nie można pominąć w wycenie są koszty. W przypadku zorganizowanych podmiotów zajmujących się tematem nieruchomości gruntowych, podatki to kwestia nie do uniknięcia. Pozycja ta jest mocno niedoceniana, choć bardzo często generuje ogromne koszty. Sprawdź jakie podatki czekają na Ciebie w 2024 roku oraz jak możesz je zoptymalizować.

3. W jakich przypadkach niezbędna jest wycena rzeczoznawcy?

Profesjonalne oszacowanie wartości obiektu jest nieodzowne w kilku przypadkach. Przede wszystkim przy rozwodzie małżonków, gdyż obie strony postrzegać mogą swoją własność z różnych perspektyw.

Drugim przypadkiem są wszelkiego rodzaju spadki i spadkobiercy, z którymi nie można dojść do konsensusu. W tych sytuacjach to sąd wyznacza biegłego rzeczoznawcę, który ocenia wartość spadku. Wyceny dokonywane przez rzeczoznawców są absolutnie niezbędne w przypadku chęci zakupu nieruchomości od jednostek samorządu terytorialnego na przetargu oraz przy likwidacji spółek.

4. Jakie metody wyceny stosują rzeczoznawcy?

Metoda porównawcza jest jedną z trzech sposobów wyceny i stosuje się ją najczęściej w praktyce. Polega na pobieraniu ze starostwa powiatowego rejestru cen nieruchomości, które w ostatnim czasie zostały sprzedane w okolicy. Na tej podstawie rzeczoznawca porównuje zarejestrowane transakcje, oszacowując cenę gruntu, którą mu zlecono.

Należy pamiętać, iż powiatowe rejestry cen są odpłatne i dobrą praktyką jest przeznaczanie większej kwoty na zakup aktualnych cenników. Wyższy koszt wyceny rzeczoznawcy będzie skutkował rzetelnymi informacjami, a tym samym może podnieść wartość gruntu, który chcemy sprzedać.

Nieruchomość można wycenić również metodą odtworzeniową. Rzeczoznawcy zastosują ją na przykład w przypadku budynków deweloperskich, które są w trakcie powstawania. Na podstawie wiedzy na temat, wartości gruntów oraz ich zagospodarowania, rzeczoznawca szacuje ile może kosztować zrealizowanie tych samych prac o podobnym standardzie na tym samym etapie budowy. W celu skrupulatnego wykonania metody odtworzeniowej, rzeczoznawca posługuje się rejestrami cen.

Istnieje trzecia, ostatnia metoda wyceny nieruchomości - dochodowa. Na podstawie posiadanych wzorów oszacowuje się potencjalny dochód jaki może wygenerować dana nieruchomość.

Wybór metody wyceny nieruchomości jest uregulowany prawnie i nie ma możliwości jego zmiany.

5. Kto poza rzeczoznawcą zna ceny transakcyjne?

Każdy dobry inwestor robi wszystko, co w jego mocy, aby generować jak najmniej kosztów. Naturalnie zlecenie wyceny rzeczoznawcy jest wygodne, ponieważ oszczędza czas, ale istnieją sytuacje (szczególnie na początku prowadzenia działalności), kiedy każda oszczędzona złotówka jest ważna i ma znaczenie. Posiadanie wiedzy na temat sposobów odszukiwania cen transakcyjnych może przynieść nie tylko oszczędności, ale i daje prawdopodobieństwo do wyszukania lepszych transakcji. Nie jest przecież powiedziane, że nie odnajdziemy korzystniejszych ofert niż zrobiłby to sam rzeczoznawca. Kluczem jest metoda działania i skrupulatność.

Po pierwsze można dojść do porozumienia z rzeczoznawcą i ustalić, że wystarczy jedynie jego opinia. Taki dokument w prawdzie nie ma żadnej mocy prawnej ani urzędowej, niemniej jednak jest źródłem wiedzy, którą można mądrze wykorzystać.

Poza wspomnianym rzeczoznawcą ceny transakcyjne zna również Starostwo Powiatowe, ale uzyskanie wiedzy z tej instytucji jest odpłatne. Wypisy aktów notarialnych, czyli dane o przeprowadzonych transakcjach, trafiają również do Urzędu Skarbowego oraz do Urzędu Gminy. W tym przypadku od dobrej woli urzędnika zależy czy takie dane udostępni. Nie będą one w prawdzie wiążące, ponieważ przekazywane są telefonicznie, lecz jest to kolejna darmowa skarbnica wiedzy.

Cały materiał możesz obejrzeć tutaj!