Artykuł na podstawie materiału szkoleniowego „Co dalej z cenami mieszkań i co nieuchronnie nadchodzi”. Prowadzący Ronald Szczepankiewicz – ekspert finansowy znany powszechnie w środowisku inwestorów w nieruchomości. Założyciel RMKredyty.pl.

Czy warto kupować mieszkanie na kredyt w 2022 roku?

Niepewność na rynku powoduje, że okazje zakupu nieruchomości pojawiają się w 2022 roku częściej. Z tego powodu jest łatwiej znaleźć dobrą cenowo ofertę. Jeśli jesteś świadomy wysokich stóp procentowych i biorąc je pod uwagę wyliczyłeś odpowiednio rentowność swojej inwestycji (zobacz film „Jak wyliczyć rentowność inwestycji w czasie, żeby ocenić jej realną opłacalność i wartość” https://akademia.mieszkanicznik.org.pl/jak-wyliczyc-rentownosc-inwestycji), to rok 2022 może być dobrym czasem na zakup mieszkania na kredyt.

Z drugiej jednak strony, czasy wysokiej zdolności kredytowej i taniego pieniądza mamy już za sobą. Obecnie mamy wysokie oprocentowanie kredytu hipotecznego, WIBOR powyżej 6,5%, dodając do tego marżę banku nawet na niskim poziomie 1,5% otrzymujemy całkowity koszt kredytu już na poziomie 8% czyli takim jakie było kiedyś oprocentowanie pożyczek gotówkowych. Z tego powodu nie jest to dobry czas dla kredytobiorców. Jeśli możesz finansować swoją nieruchomość bez uruchomienia kredytu lepiej poczekaj na obniżenie stóp procentowych.

Jaki element jest obecnie najważniejszy w procesie decyzyjnym uzyskania kredytu?

Jeszcze we wrześniu 2022 roku można było przebierać w ofertach bankowych, ale obecnie decyzyjnym kryterium do wyboru banku będzie wskazana w nim wartość naszej zdolności kredytowej.

Jeśli planujesz zakup w kredycie to najważniejszym elementem decydującym o tym czy otrzymasz kredyt w 2022 roku jest zdolność kredytowa, jest ona przeciętnie o 50% niższa niż jeszcze rok temu. Aby otrzymać kredyt wysokości 500 tysięcy złotych, minimalne wynagrodzenie na umowę o pracę netto to około 13 000 zł a mówimy o osobie samotnej, bezdzietnej bez innych obciążeń i 20% wkładzie własnym. Tak zmieniła się wyliczana wstępnie zdolność kredytowa. Skorzystaj z prostego kalkulatora kredytu hipotecznego online, w którym możesz wstępnie sprawdzić swoją zdolność kredytową np. https://www.bankier.pl/smart/narzedzia/kalkulator-zdolnosci-kredytowej.

Musimy decydować się na ofertę zapewniającą nam nadwyżkę kwoty uzyskanej z kredytu. Dzieje się tak dlatego, że dzień złożenia wniosku kredytowego nie jest dniem określania naszej zdolności kredytowej. Czas wydawania decyzji powoduje, iż np. za dwa tygodnie może wejść w życie nowy kalkulator wyliczania zdolności kredytowej (stopy procentowe cały czas rosną) i wtedy spadnie nasza zdolność kredytowa. Planowaliśmy otrzymać 500 tysięcy a może się okazać, że zanim wniosek zostanie rozpatrzony, będziemy mogli otrzymać jedynie 400 tysięcy złotych. Trzeba to brać pod uwagę planując zakup konkretnej nieruchomości i zostawić sobie margines finansowania.

Czego się wystrzegać wybierając mieszkanie do zakupu na kredyt?

Osoby, które kupują mieszkanie na kredyt powinny unikać wpłacania zadatku. Dużo bezpieczniejsza jest zaliczka lub zadatek zwrotny w celu rezerwacji nieruchomości. Trzeba brać pod uwagę sytuację, kiedy nie otrzymamy kredytu i nie będzie możliwe finansowanie zakupu mieszkania. Wpłacając zadatek musimy się liczyć z ryzykiem utraty tej kwoty, jeśli nie powiedzie się proces otrzymania kredytu hipotecznego i nie będziemy mogli finalizować transakcji zakupu mieszkania.

Czy są jakieś pozytywne aspekty obecnej sytuacji dla kredytobiorców?

Plusem obecnej sytuacji zmniejszenia zdolności kredytowej jest mniejsza ilość składanych wniosków kredytowych, co znacząco skróciło czas oczekiwania na decyzję kredytową z miesiąca do około dwóch tygodni. Pamiętajmy jednak, że jest to tylko otrzymana decyzja, nie oznacza to, że po dwóch tygodniach wpłyną środki na konto. Kolejną dobrą wiadomością jest to, że wiele banków obniżyło swoją marżę kredytową nawet do 1,7%, chcąc zachęcić do siebie klientów. Stopy procentowe są zmienne a niska marża, którą uzyskamy teraz, zostanie z nami przez cały czas spłacania kredytu nawet gdy stopy procentowe już spadną. Gdzie jest granica spadków marży bankowej? Możemy porównać sytuację do roku 2011, kiedy marże były na poziomie 1,2% a przy większym wkładzie własnym nawet poniżej 1%.

Czy osoby prowadzącą działalność gospodarczą mogą liczyć na otrzymanie kredytu?

Zawsze było wyzwaniem otrzymanie kredytu, jeśli przychody nie pochodziły z umowy o pracę a z własnej działalności gospodarczej. Obecnie te problemy się jeszcze zwielokrotniły. Zdolność kredytowa osób o dochodach z działalności gospodarczej na księdze przychodów i rozchodów zmniejszyła się jeszcze bardziej niż osób z umową o pracę. W najgorszej sytuacji są osoby rozliczające się ryczałtem. Ich zdolność kredytowa spadła pięciokrotnie. Im mniejszy podatek dochodowy jaki płacimy tym mniejsza zdolność kredytowa.

Czy wybrać kredyt hipoteczny ze stałym czy zmiennym oprocentowaniem?

To samo pytanie dotyczy również osób posiadających już kredyt. Czy zmienić oprocentowanie ze zmiennego na stałe?

Nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Osoby, które mają już teraz problem ze spłatą rat kredytowych i kolejna podwyżka stóp procentowych może spowodować, że nie będą w stanie spłacać kredytu mogą rozważać zamianę na kredyt o stałym oprocentowaniu. Należy jednak pamiętać, że gdy stopy procentowe za jakiś czas spadną, zostaniemy z wysokim oprocentowaniem.

Wszystkie osoby, które mogą jeszcze znieść podwyżki stóp procentowych powinny pozostać ze zmiennym oprocentowaniem. Stopy procentowe są obecnie bardzo wysokie. WIBOR 6 miesięczny powyżej 7%. Wygląda na to, że w roku 2022 WIBOR osiągnie 8%. Jeśli możesz przeczekać tą sytuację to nie zmieniaj kredytu na oprocentowanie stałe. Blokowanie się na najbliższe 5 lat z tak wysokim oprocentowaniem nie ma sensu. Średnia z WIBOR na przestrzeni 5 lat będzie raczej niższa niż te 8%.

Jak obliczyć wysokość kwoty kredytu potrzebnej na budowę domu czy remont?

Z powodu niepewnej sytuacji z cenami materiałów budowlanych, które raczej rosną niż tanieją trzeba brać pod uwagę możliwość wzrostu kosztów ukończenia naszej inwestycji. Zwykle powinno się brać kredyt na kwotę 20% wyższą niż przewidywany kosztorys zakończenia inwestycji budowlanej czy remontowej, ale w obecnej sytuacji może to być za mały margines bezpieczeństwa. Lepiej nie ryzykować, że zabraknie budżetu. Trzeba raczej doszacować budżet do 50% więcej niż wynosi nasz kosztorys. To lepsze rozwiązanie niż później brać dodatkowe kredyty np. gotówkowe, aby skończyć inwestycję.

Czy można obniżyć koszty kredytu, który wzięliśmy jakiś czas temu?

Jeśli jesteście w takiej sytuacji, że wasz kredyt uruchomiony jakiś czas temu, ma marża kredytową powyżej 2% to warto się rozejrzeć za bankiem, który zaoferuje niższą marżę. Warto sprawdzić różne oferty kredytów hipotecznych. Oszczędności ze zmiany marży na przestrzeni wielu lat, kiedy spłacamy kredyt mogą być znaczące. Minusem tego rozwiązania jest to, że musimy mieć odpowiednią zdolność kredytową, której uzyskanie teraz jest trudne.

Czy ceny mieszkań będą dalej rosły?

Są trzy czynniki wpływające na ceny nieruchomości.

1. Sytuacja demograficzna – jesteśmy obecnie już poza wyżem demograficznym. Teraz wchodzą w wiek inwestycji w nieruchomości roczniki niżu demograficznego, czyli popyt na nieruchomości maleje. Ten czynnik ma wpływ na ceny nieruchomości na przestrzeni kilku lat.

2. Sytuacja geopolityczna i prawna Polski – obecne przepisy prawne, podatkowe nie wpływają negatywnie na popyt na nieruchomości. Można uznać, że ten czynnik jest obecnie neutralny.

3. Dostępność taniego pieniądza, czyli dostępność i koszty kredytów - mamy obecnie hamowanie trendu popytu na nieruchomości z powodu trudno dostępnych kredytów co z czasem może wpłynąć znacząco na ceny nieruchomości. Chętnych na zakup nadal jest dużo, ale ponieważ o połowę spadła ich zdolność kredytowa, nie dochodzi do zakupu. Nie mają wystarczającego budżetu na zakup gotówkowy a dostępne kwoty kredytu nie są wystarczające. Tylko około 1,6% wszystkich pracujących ma zdolność kredytową na poziomie 500 tysięcy złotych. To jest mniej niż 300 tysięcy osób. Spadek ilości osób mających możliwość finansowania kredytem zakupu nieruchomości wpłynie znacząco na ceny, powodując ich obniżenie. Jeszcze w roku 2019 dwie trzecie transakcji zakupu było finansowane z kredytu. Teraz będzie odwrotnie, więcej transakcji gotówkowych niż kredytowych. Popyt już znacząco maleje a podaż mieszkań na razie nie, co oznacza szanse na spadki cen.

ZOBACZ MATERIAŁ VIDEO „Co dalej z cenami mieszkań i co nieuchronnie nadchodzi”. Prowadzący Ronald Szczepankiewicz

Jak zakupić mieszkanie na kredyt w 2022 roku?