Co to jest refinansowanie zakupu nieruchomości?

Jeśli zakupiłeś nieruchomość na kredyt a po jakimś czasie w wyniku zmian na rynku kredytów dochodzisz do wniosku, że obecne warunki proponowane przez banki są bardziej interesujące możesz dokonać refinansowania swojego kredytu, czyli przeniesienia tego zobowiązania finansowego do innego banku.

Dlaczego w 2023 roku płacisz wyższe raty kredytu hipotecznego?

Zacznijmy od tego co to jest WIBOR, bo to na niego spada odpowiedzialność za wysokość raty kredytu.

WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) to średnia stopa procentowa rynku międzybankowego, po jakiej największe banki w Polsce są skłonne udzielić innym bankom pożyczek w walucie polskiej, na ustalony okres. Wskaźnik ten jest podstawą wyznaczenia oprocentowania dla kredytów hipotecznych udzielanych przez banki. Aktualizowany jest codziennie, a jego wartość można sprawdzić na stronie administratora: GPW Benchmark S.A.

W 2022 roku wraz ze wzrostem wysokości inflacji rosły równolegle główne stopy Narodowego Banku Polskiego. To wpłynęło na wyższy wskaźnik referencyjny WIBOR(R)- i na wysokość rat kapitałowo-odsetkowych. Jeśli płacisz wysokie raty kredytu i zostało Ci jeszcze wiele lat to jego zakończenia sprawdź możliwości refinansowania.

Jak działa w praktyce kredyt refinansowy?

Przenosisz kredyt do wybranego banku, który spłaca Twoje należności w instytucji, z którą miałeś podpisaną umowę kredytową np. na zakup mieszkania. Zadłużenie w poprzedniej zostaje całkowicie zamknięte i pozbywasz się swojego pierwotnego kredytu mieszkaniowego. Zanim jednak podejmiesz decyzję refinansowania kredytu hipotecznego zrób analizę dostępnych na rynku ofert pożyczek hipotecznych.

Zwróć uwagę na wszystkie elementy wpływające na wysokość twojej raty kredytu oraz na dodatkowe koszty około kredytowe np. ubezpieczenie nieruchomości.

Jakie są koszty kredytu hipotecznego, jakie czynniki wpływają na ratę?

Na oprocentowanie kredytu hipotecznego składają się dwie wartości:

- marża banku, która jest ustalana między bankiem a klientem i tu jest właśnie możliwość manewru i wybrania lepszej bankowej oferty

- zmienna stopa referencyjna WIBOR (kredyty złotówkowe) LIBOR (kredyty we frankach szwajcarskich), EURIBOR (kredyty w euro)

Każda rata kredytu składa się z części kapitałowej i części odsetkowej:

Część kapitałowa *– to część kwoty, jaką pożyczyliśmy od banku * Ta część raty obniża pozostałą do spłaty kwotę kredytu (odsetki są naliczane od kapitału, który pozostał jeszcze do spłaty – im niższy kapitał, tym niższe odsetki).
Część odsetkowa - to z kolei kwota należnych bankowi odsetek, czyli zysk banku z punktu widzenia kredytobiorcy – główna część ceny, jaką trzeba "zapłacić" za udzielenie kredytu.

Proporcje między tymi dwiema częściami raty są różne w przypadku dwóch rodzajów rat: malejących i równych.

Dodatkowe koszty wpływające na raty kredytu to:

- prowizja bankowa, jeśli jest pobierana za udzielenie kredytu,

- koszty ubezpieczeń – obowiązkowych i dobrowolnych. Bank może wymagać wykupienia polisy jej kwota zależy od wartości nieruchomości

- koszty podwyższonego ryzyka banku – wyższe oprocentowanie do momentu ustania ryzyka. Występuje np. w przypadku niskiego wkładu własnego

- koszt zabezpieczenia banku od momentu wypłaty kredytu do czasu wpisu do księgi wieczystej nieruchomości.

Wszystkie te czynniki wpływają na całkowity koszt kredytu.

Oprocentowanie niższe nawet o jeden punkt procentowy może przynieść na przestrzeni lat wiele korzyści, ale sprawdź dobrze całkowity koszt kredytu oraz warunki jakie musisz spełniać by otrzymać kredyt refinansowy.

Czy jest możliwe refinansowanie kredytem nieruchomości kupionej za gotówkę?

Nie jest to ostatnio popularne rozwiązanie, ale w sytuacji, gdy kupiliśmy mieszkanie lub dom za gotówkę, wydaliśmy ostatnie pieniądze a życie przyniosło nieoczekiwane potrzeby jest to możliwe. Takie refinansowanie przez wzięcie kredytu refinansowego jest możliwe w terminie do 12 - 24 miesięcy od zakupu. Sprawdź warunki banków.

Na co uważać, decydując się na refinansowanie kredytu?

Nie decyduj pochopnie o zmianie kredytodawcy. Warto znać aktualne oferty banków i dokładnie przeanalizować wszystkie składowe wpływające na koszt naszego kredytu. Nie zapominaj o dodatkowych opłatach, które trzeba ponieść przy refinansowaniu.

Jakie są dodatkowe czynniki wpływające na koszty refinansowania kredytu?

prowizja banku, który udzieli kredytu refinansowego;
opłata za wcześniejszą spłatę przenoszonego zobowiązania;
wymagane opłaty sądowe (zmiana hipoteki w księdze wieczystej);
opłaty związane z zabezpieczeniem nowego kredytu;

Dopiero gdy przeanalizujesz wszystkie oferty i uwzględnisz wszystkie dodatkowe koszty możesz mieć pewność, że podejmujesz świadomie decyzję o refinansowaniu.

Nie zapomnij o kosztach jednostkowych, które będziesz musiał ponieść

Ile kosztuje refinansowanie kredytu hipotecznego?

- prowizja za udzielenie kredytu – dobra wiadomość, w większości przypadków nie jest pobierana

- wycena nieruchomości – decyzja zależy od banku, ale musisz się liczyć z wymogiem wyceny nieruchomości. Bank musi posiadać informację, ile obecnie jest warta nieruchomość. Za wycenę eksperta możesz zapłacić od 500 – 1500 zł

- opłata w sądzie wieczystoksięgowym – Koszt około 100 zł za wykreślenie z księgi wieczystej wpisu poprzedniego banku udzielającego kredytu hipotecznego oraz około 200 zł opłata za wpisanie do księgi nowego banku udzielającego kredytu refinansowego.

Kiedy refinansowanie kredytu się nie opłaca?

Może się okazać, że warunki twojego obecnego kredytu są całkiem atrakcyjne np. jeśli zawierałeś umowę kredytową dawno przy panującym wtedy niskim oprocentowaniu. Ponieważ zarówno oprocentowanie jak i koszty kredytu od kilku lat idą mocno w górę refinansowanie może okazać się nieopłacalne.

Nie warto też brać pod uwagę refinansowania kredytu i ponosić dodatkowych opłat, gdy zostało ci niewiele rat do spłaty. Szkoda wtedy poniesionych kosztów i czasu na zbieranie informacji, potrzebnych dokumentów i formalności.

Nie zawsze propozycje banków na pierwszy rzut oka atrakcyjne (oprocentowanie) są korzystne. Czasem bank wymaga uruchomienia dodatkowych produktów do kredytu hipotecznego. Często dodatkowe koszty np. na ubezpieczenie kredytu mogą wpłynąć negatywnie na całkowity koszt i jego opłacalność. Rozważaj oferty banków skłonnych do negocjacji marży i oferujących niższe stawki, ale sprawdź jakie dodatkowe warunki wiążą się z taką ofertą kredytu.

Pamiętaj zawsze o dodatkowych opłatach związanych z nową umową kredytu hipotecznego np. wycenie nieruchomości czy kosztach zmian w księdze wieczystej

Jakie dokumenty są wymagane przy refinansowaniu kredytu?

Jakie dokumenty będą potrzebne do uzyskania kredytu refinansowego zależy od banku. Na pewno będzie wymagane oszacowanie zdolności kredytowej a do tego niezbędne są dokumenty poświadczające wysokość dochodów, czyli np. umowa o pracę lub księga przychodów i rozchodów.

Co będzie potrzebne do uzyskania kredytu refinansowego? To zależy od banku. Na pewno będzie potrzebna obecna umowa kredytowa i wysokość kwoty pozostałej do spłaty. Do oszacowania zdolności kredytowej najczęściej niezbędny jest dokument poświadczający regularność i wysokość dochodów, czyli np. umowa o pracę czy księga przychodów i rozchodów w przypadku działalności gospodarczej. Niestety zdolność kredytowa w ostatnim roku znacząco się zmniejszyła i może być to najtrudniejszy punkt do realizacji, gdy myślisz o refinansowaniu kredytu. Zobacz więcej w naszym artykule „Jak zakupić mieszkanie na kredyt w 2022 roku” https://akademia.mieszkanicznik.org.pl/blog/jak-zakupic-mieszkanie-na-kredyt-w-2022-roku.

Bank może poprosić również o dokument opiniujący bieżącą obsługę kredytu oraz o wycenę nieruchomości.

Refinansowanie zakupu nieruchomości