Zakup mieszkania na rynku pierwotnym krok po kroku.

Spis treści

Zanim podejmiesz decyzję o zakupie mieszkania przeprowadź analizę jaka to ma być nieruchomość.

Aby była to dobra inwestycja warto przeanalizować całą procedurę zakupu mieszkania.

Pierwsze punkty tej analizy to:

- Określenie możliwości finansowych a w przypadku zakupu na kredyt zdolności kredytowej

- Wybór lokalizacji mieszkania

- Wybór metrażu mieszkania i dodatków do lokalu

- Wybór rozkładu mieszkania

Wszystkie te punkty są przeanalizowane szczegółowo w naszym artykule „Kupno mieszkania krok po kroku – sprawdź te 5 punktów koniecznie”

Jeśli kupujemy mieszkanie od dewelopera mamy do sprawdzenia następujące punkty:

a) Sprawdzenie dewelopera.

Sprawdź poprzednie inwestycje danego dewelopera, czy zostały ukończone terminowo, czy nie było doniesień o wadach budynków, czy infrastruktura była zadowalająca. Czasem wady ujawniają się dopiero po kilku latach więc im dłuższa historia dewelopera tym łatwiej sprawdzić jego solidność.

b) Sprawdzenie prospektu.

Każdy deweloper wg. prawa ma obowiązek przedstawić na życzenie prospekt informacyjny. To nie jest katalog ani ulotka promocyjna. Musi zawierać dane identyfikacyjne dewelopera, jego udokumentowane doświadczenie, dokładne informacje o samej inwestycji i nieruchomości (wyciąg z planu zagospodarowania przestrzennego, status prawny, planowane w promieniu 1 km inwestycje, zezwolenia, dane o finansowaniu budowy, termin zakończenia inwestycji i przeniesienia własności). Warto również sprawdzić warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej. Umowa z deweloperem powinna mieć dane zgodne z przedstawionym prospektem.

c) Co to jest rachunek powierniczy?

Rachunek, na który wpłacane są pieniądze na zakup mieszkania u dewelopera. Rachunkiem powierniczym zarządza bank. Odkąd obowiązuje ustawa deweloperska dzięki wpłatom na rachunek powierniczy klienci są lepiej chronieni przed sytuacją, gdy deweloper nie kończy inwestycji a bankrutuje.

Jaka jest różnica między zamkniętym a otwartym rachunkiem powierniczym. Zamknięty rachunek powierniczy jest bezpieczniejszy dla nabywcy a mniej wygodny dla dewelopera. Gromadzone są na mim wszystkie wpłaty nabywcy a deweloper otrzymuje pieniądze jedynie pod warunkiem ukończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności na nabywcę. Daje to niemal całkowitą gwarancję odzyskania pieniędzy w przypadku bankructwa dewelopera. Otwarty rachunek powierniczy pozwala na przekazywanie środków dla dewelopera w transzach w trakcie trwania inwestycji po każdym z ukończonych etapów. W sytuacji upadłości dewelopera odzyskanie pieniędzy jest trudniejsze o ile nie ma on gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.

d) Co to jest umowa rezerwacyjna.

Umowa podpisywana zwykle jeszcze przed dopełnieniem formalności związanych z zakupem mieszkania, zanim skompletujemy dokumenty i otrzymamy decyzje kredytowe). Jest to nieobowiązkowa umowa, ale daje nam możliwość gwarancji, że wybrane mieszkanie będzie na nas czekało, deklarujemy zamiar zakupu a deweloper gwarantuje wyłączenie tego mieszkania z oferty sprzedaży. Nie jest to umowa zawierana notarialnie.

e) Co to jest umowa deweloperska.

Ma do prowadzić do zakupu i przeniesienia praw własności. Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego i mieć tytuł „Umowa deweloperska”. Deweloper zobowiązuje się w niej do wybudowania określonej nieruchomości i przeniesienia praw do niej na nabywcę. Nabywca zobowiązuje się do regulowania płatności. Nie jest to jeszcze umowa nabycia prawa do nieruchomości a jedynie wstęp czyli zobowiązanie dewelopera do doprowadzenia do powstania nieruchomości i finalnej umowy oraz przekazania praw do nieruchomości. W umowie deweloperskiej musi się znaleźć zapis o takim zobowiązaniu.

f) Zanim podpiszemy umowę, sprawdźmy rejestr klauzul niedozwolonych UOKiK, który jest dostępny w internecie.

Zawiera on postanowienia niekorzystne dla klientów, wybrane z konkretnych umów. Jeśli znajdują się tam fragmenty umów stosowanych przez dewelopera, z którego usług chcemy skorzystać, jest to dla nas sygnał alarmowy.

g) Jak przebiega finansowanie zakupu mieszkania?

Więcej informacji w naszym artykule „Jak zakupić mieszkanie na kredyt”